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HAUT COMITÉ POUR LE LOGEMENT
DES PERSONNES DÉFAVORISÉES
 

Le Haut comité rend public son 18ème rapport : "Mobiliser le parc privé pour créer une offre sociale" - juillet 2015

publié le 8 juillet 2015

Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées

Communiqué de presse du 8 juillet 2015

Le HCLPD rend public son 18e rapport
sur « La mobilisation du parc privé pour créer une offre sociale »

Des loyers déconnectés des revenus des ménages

Le Haut comité constate une déconnexion croissante des revenus des ménages et des loyers pratiqués en particulier dans les secteurs tendus. Aujourd’hui, 8,5 millions de personnes se trouvent en dessous du seuil de pauvreté. L’encadrement des loyers prévu dans la loi Alur a pour objectif de tenter de répondre à cette problématique. Mais suite aux annonces du gouvernement, sa mise en œuvre dans l’ensemble des agglomérations initialement concernées s’avère incertaine.

Des ménages exclus du parc privé entraînant une saturation de la demande de logement social

Aujourd’hui, le parc social ne dispose pas des capacités d’accueillir l’ensemble des ménages exclus du parc privé. Par conséquent, l’accès au logement devient de plus en plus complexe pour les personnes les plus modestes. Une politique de l’habitat capable d’apporter des réponses à la hauteur de la crise nécessite la création massive de logements sociaux et le maintien et le développement de logements aux loyers accessibles aux ménages aux revenus modestes dans le parc privé. A cet égard, les mesures de limitations d’attributions de logements sociaux aux personnes en dessous du seuil de pauvreté dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville annoncées par le gouvernement le 6 mars et 16 avril 2015 appelle la création urgente d’une offre alternative de logements à bas loyers.

Des dispositifs de créations d’une offre sociale dans le parc privé méconnus et pas assez attractifs

Les dispositifs permettant de créer une offre sociale dans le parc privé ont pour objectif d’accueillir des ménages n’ayant pas accès au marché locatif et d’assurer si nécessaire un accompagnement social. En échange d’un loyer en dessous des prix du marché ou de la mise à disposition de leur bien, un propriétaire peut bénéficier de garanties des risques locatifs, d’avantages fiscaux ou financiers. Les principaux dispositifs permettant de créer une offre sociale sont le conventionnement par l’ANAH d’un logement ou l’intermédiation locative. Mais ils restent méconnus des propriétaires, gérés par de nombreux acteurs et pas assez attractifs.

Les avantages de la mobilisation du parc privé pour créer une offre sociale

Avec 1,8 millions de logements remis sur le marché chaque année, et entre 2,6 et 3 millions de logements vacants, le parc privé offre un potentiel important de logements disponibles rapidement. En créant une offre de logements à destination des ménages aux ressources modestes dans des quartiers peu pourvus en logements sociaux, la mobilisation du parc privé favorise la mixité sociale. Elle permet également dans les secteurs tendus dépourvus de foncier de pouvoir créer une offre sociale et d’avoir un effet régulateur sur les niveaux de loyers pratiqués. De plus le parc privé peut être une opportunité pour augmenter l’offre d’hébergement actuellement saturée.

Les principales propositions du Haut Comité pour le Logements des Personnes Défavorisées

Le Haut Comité propose de fixer un objectif de création d’une offre sociale dans le parc privé de 40 000 logements par an sur 3 ans, soit 120 000 logements. Pour atteindre ce niveau de mobilisation, le Haut Comité préconise de :

• Décliner ces objectifs chiffrés par territoire, en particulier dans les communes n’atteignant pas 25% de logements sociaux ou la loi Alur permet d’imposer la création d’une offre sociale dans le parc privé.

• Relancer le conventionnement des logements par l’ANAH et favoriser l’intermédiation locative en les rendant plus attractifs pour les propriétaires par le remplacement des déductions fiscales par des crédits d’impôts, en créant une prime au conventionnement et en aidant à l’équilibre financier des opérations portées par des associations.

• Mettre en place la garantie universelle des loyers prévue dans la loi Alur. Dans l’attente de sa mise en œuvre, il s’agira de prévoir une garantie des risques locatifs permettant aux personnes logées dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative par un organisme agréé de disposer d’une couverture complète durant toute la durée du bail.

• Lancer une campagne nationale d’information et créer des lieux uniques de conseil et d’accompagnement pour les propriétaires dans chaque département.

• Taxer les loyers anormalement élevés. Au-dessus d’un seuil fixé au m² (par exemple supérieur au loyer médian + 20 %), un barème progressif inciterait à la modération sur le modèle de la taxe sur les micros logements.

Les propositions ci-dessus permettent la création d’un « Bonus – Malus des loyers » en rendant d’un coté plus attractif pour les propriétaires les dispositifs permettant de générer des loyers en dessous des prix du marché et de l’autre, en taxant les logements loués à des prix anormalement élevés.

Concernant les logements vacants :

• Limiter à une année la possibilité d’exonération de la taxe sur les logements vacants

• Généraliser la procédure de réquisition avec attributaire aux personnes physiques détenant un patrimoine de plus de 5 logements

• Mettre en place une procédure de « déclaration de logements en état de vacance anormalement longue » dans les zones tendues. Dans ce cadre, la commune ou l’intercommunalité aurait la possibilité de mettre en demeure les propriétaires de bâtiments vacants auxquels s’applique la taxe pendant au moins deux années consécutives. Passé un certain délai, et en l’absence de réponse ou d’initiative du propriétaire, la commune ou l’intercommunalité aurait la possibilité soit de lancer ou faire lancer par le préfet une procédure de réquisition avec attributaire ou, soit le cas échéant d’engager une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique afin de réaliser une opération de logement social.

 
 
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